Willa Granzowa. I że cię nie opuszczę aż do śmierci
Dziesięć lat temu napisałam dla „Kuriera Warszawskiego” tekst pod dość dramatycznym tytułem „Zagłada Domu pod Skarabeuszami”. Opisywałam w nim niszczejącą willę przy Puławskiej 101, konflikt jej właściciela z miastem i kolejne przeszkody stojące na drodze do remontu. Pytałam wówczas: „Po czyjej stronie jest racja?”
Po dziesięciu latach wracam do tego samego miejsca. Nie dlatego, że znalazłam odpowiedź na tamto pytanie. Przeciwnie – dzisiaj wydaje mi się ono znacznie mniej istotne. Właściciel i miasto nadal mogą przedstawiać swoje racje, dokumenty i argumenty. Dom pod Skarabeuszami jest natomiast o dziesięć lat starszy i w znacznie gorszym stanie. I to jest jedyny fakt, którego żadna ze stron tego sporu nie może zakwestionować.
Do ponownego zajęcia się sprawą skłoniła mnie wiadomość z Kończewa na Pomorzu. Zakończyła się tam właśnie wieloletnia walka o niszczejący pałac. Właściciel przez lata nie wykonywał koniecznych prac, konserwator wydawał nakazy i prowadził postępowania egzekucyjne, po pożarze budynek zabezpieczano ze środków publicznych, aż wreszcie administracja sięgnęła po rozwiązanie stosowane w Polsce niezwykle rzadko, czyli procedurę wywłaszczenia zabytku. Nie uchwalono w tym celu żadnych nowych przepisów. Nie powstał też prawny precedens, który nagle dał konserwatorom nieznane wcześniej możliwości. Zastosowano art. 50 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami – przepis obowiązujący od lat.
Dom Jadwigi i Władysława Malinowskich powstał w latach 1932–1934 według projektu Adolfa Inatowicza-Łubiańskiego. Nazywany jest Domem pod Skarabeuszami od charakterystycznych dekoracji elewacji. W czasie Powstania Warszawskiego funkcjonował w nim szpital polowy. Wojnę przetrwał, choć w następnych dziesięcioleciach stracił część pierwotnego wystroju. Po wojnie podzielono natomiast historyczną nieruchomość. Budynek wraz z niewielką częścią posesji pozostał własnością prywatną, natomiast znaczna część dawnego ogrodu znalazła się w rękach miasta. Ten podział okazał się później jednym z najważniejszych elementów całej historii.
Obecny właściciel, który kupił willę około 2008 roku, deklarował zamiar przywrócenia jej dawnej świetności i odtworzenia historycznego założenia wraz z ogrodem. Chciał pozyskać od miasta teren należący niegdyś do posesji. Miasto nie zamierzało się go pozbywać. W 2011 roku sytuacja przybrała dość osobliwą postać. Kiedy podjęto próbę objęcia ochroną konserwatorską willi wraz z jej otoczeniem, przeciwko wpisaniu do rejestru należącego do niego gruntu występowało samo miasto. Ówczesna prasa relacjonowała argument, że oznaczałoby to zbyt daleko idącą ingerencję w jego prawo własności. O remoncie willi mówiło się już od kilku lat. W 2011 roku właściciel deklarował, że projekt jest gotowy, a koszt przedsięwzięcia szacowano na 3–5 mln zł. Do remontu jednak nie doszło.
Dwa lata później, 4 czerwca 2013 roku, Dom Jadwigi i Władysława Malinowskich, czyli willa „Pod Skarabeuszami” przy Puławskiej 101, został wpisany do rejestru zabytków pod numerem A-1210. Co ważne, wpis nie obejmował wyłącznie samego budynku – w warszawskiej ewidencji obiekt figuruje jako willa „wraz z otoczeniem”. Ochrona konserwatorska dotyczyła więc nie tylko architektury domu, ale również jego najbliższego kontekstu przestrzennego. Ma to szczególne znaczenie w przypadku posesji, której historyczny kształt został wcześniej naruszony przez wydzielenie dawnego ogrodu i która właśnie o granice tego założenia stała się przedmiotem wieloletniego sporu właściciela z miastem.
Kiedy w 2016 roku pisałam „Zagładę Domu pod Skarabeuszami”, budynek już wymagał pilnej interwencji. Nie była to jeszcze jednak historia, w której łatwo można było wskazać jednego winnego. Właściciel przedstawiał się jako ofiara miejskiej biurokracji i wskazywał na konflikt dotyczący dawnego ogrodu. Miasto miało własne argumenty. Dlatego tamten tekst kończyłam pytaniem, po czyjej stronie leży racja. Wkrótce później sytuacja weszła jednak w zupełnie inną fazę.
W grudniu 2016 roku Michał Krasucki, wówczas zastępca Stołecznego Konserwatora Zabytków, informował publicznie, że konserwator przeprowadził kontrolę, nakazał wykonanie podstawowych prac zabezpieczających, a następnie prowadził egzekucję wydanego nakazu. Część zabezpieczeń została wykonana. Konserwator pośredniczył również w rozmowach pomiędzy właścicielem a dzielnicą dotyczących elewacji bocznych i tylnej. Sprawa wychodziła więc poza wieloletnią wymianę zarzutów między właścicielem a urzędem – pogarszający się stan zabytku stał się przedmiotem konkretnych działań administracyjnych.
Równocześnie nierozwiązany pozostawał jeden z podstawowych problemów podnoszonych przez właściciela – dojazd do posesji. Bezpośredni wjazd od Puławskiej nie uzyskał zgody Zarządu Dróg Miejskich ze względu na organizację ruchu, natomiast dojazd od strony Okolskiej wymagał przejazdu przez należący do miasta teren zajęty przez pawilony handlowe. Właściciel zabiegał o ustanowienie służebności gruntowej, która zapewniłaby nieruchomości legalny dojazd, a także o możliwość odkupienia odpowiedniego fragmentu miejskiego gruntu. Sprawa ugrzęzła jednak w sporach i procedurach. Nie był to problem pozorny – brak normalnego dojazdu rzeczywiście mógł utrudniać przeprowadzenie większego remontu, zwłaszcza wymagającego użycia cięższego sprzętu.
Nie oznaczało to jednak, że przy budynku nie można było prowadzić żadnych prac. 31 maja 2017 roku właściciele uzyskali prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na roboty polegające na zabezpieczeniu i remoncie elewacji. Pół roku później, 21 listopada, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, nadając decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. W ciągu niespełna roku mieliśmy więc najpierw nakaz podstawowych zabezpieczeń, następnie pozwolenie na konkretne prace remontowe, a wreszcie decyzję nadzoru budowlanego wymagającą natychmiastowej interwencji. Problem dojazdu pozostawał realny, ale coraz trudniej było nim – podobnie jak sporem o ogród i miejską biurokracją – tłumaczyć postępującą degradację zabytku.
Nie oznacza to jednak, że konflikt własnościowy przestał mieć znaczenie. Przeciwnie – pozostawał jednym z kluczy do zrozumienia tego, co przez lata działo się przy Puławskiej 101. Właściciel dążył do odzyskania historycznego kształtu posesji, wiążąc z tym pełną rewaloryzację całego założenia. Miasto z kolei nie ufało jego intencjom, zwłaszcza w odniesieniu do niezwykle atrakcyjnego gruntu dawnego ogrodu, podejrzewając, że za deklarowaną chęcią przywrócenia posesji pierwotnego kształtu może kryć się przede wszystkim zamiar odzyskania działki i wykorzystania jej pod dochodową inwestycję mieszkaniową. Powstał w ten sposób wieloletni pat: właściciel wskazywał na przeszkody stawiane przez miasto, miasto – na niewypełnianie przez właściciela obowiązków wobec zabytku. Obie strony miały swoje argumenty, obie mogły obarczać odpowiedzialnością przeciwnika, a tymczasem Dom pod Skarabeuszami po prostu niszczał.
Była jeszcze również możliwość skorzystania z miejskiej pomocy finansowej. Według publikowanych informacji Stołeczny Konserwator Zabytków zabiegał o objęcie willi programem dotacyjnym, jednak właściciel nie dostarczył w terminie kompletu dokumentów. Problem miał się powtarzać.
Nie mam dokumentu, który pozwalałby stwierdzić, że właściciel rzeczywiście planował w tym miejscu apartamentowiec, dlatego nie zamierzam przedstawiać takiego zarzutu jako faktu. Nie trzeba jednak rozstrzygać tej kwestii, aby dostrzec zasadniczy problem. Od wielu lat obie strony pozostają w konflikcie, którego przedmiotem jest wyjątkowo wartościowa nieruchomość, a jego zakładnikiem stał się zabytek.
Nie sposób powiedzieć, że przez te lata urzędy nic nie robiły. Były kontrole, nakazy, egzekucja, pozwolenie na remont, decyzja nadzoru budowlanego z rygorem natychmiastowej wykonalności i wreszcie grzywna. A jednak dziesięć lat po moim pierwszym tekście Dom pod Skarabeuszami nadal niszczeje. I właśnie to każe zapytać, czy nie mamy tu do czynienia z działaniami, które z punktu widzenia procedury wyglądają poprawnie, ale z punktu widzenia ochrony zabytku są w znacznej mierze pozorowane.
Dla świętego spokoju
Administracja zawsze może wykazać, że działała. Przeprowadzono kontrolę, wydano nakaz, wszczęto egzekucję, skierowano kolejne pismo, nałożono grzywnę. Właściciel również może przedstawiać projekty, pozwolenia, koncepcje rewaloryzacji i własną historię wieloletniej walki z miejską biurokracją. Tyle że po dziesięciu latach wszystkie te argumenty mają coraz mniejsze znaczenie. Jeżeli kolejne działania nie przynoszą skutku, a stan obiektu systematycznie się pogarsza, administracja nie może bez końca powtarzać tych samych czynności i uznawać, że wypełniła swój obowiązek. I nie przekonują mnie tłumaczenia miasta, że ma dobre intencje – jak wiadomo jest nimi piekło wybrukowane.
W przypadku Domu pod Skarabeuszami szczególnie niebezpieczne jest właśnie przyzwyczajenie do jego stanu. Niszczeje od tak dawna, że zaczęliśmy traktować ten widok jako coś trwałego. Tymczasem budynek nie znajduje się w stanie administracyjnego zawieszenia. Podlega zwyczajnym prawom fizyki. Woda dostająca się do konstrukcji, wilgoć, przemarzanie murów, degradacja tynków, detalu i elementów konstrukcyjnych postępują niezależnie od terminów kolejnych postępowań. Wystarczy cięższa zima, poważniejsze uszkodzenie dachu albo dłuższy okres intensywnego zawilgocenia, aby część zniszczeń stała się nieodwracalna. Wtedy będziemy już mówić o odtwarzaniu oryginalnej substancji. A to nie ma raczej nic wspólnego z „konserwacją”.
Dlatego przypadek pałacu w Kończewie jest tak interesujący. Art. 50 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przewiduje możliwość działania właśnie wtedy, gdy wpisany do rejestru zabytek nieruchomy jest zagrożony zniszczeniem lub uszkodzeniem. Ustawa pozwala na czasowe zajęcie takiego obiektu, a jeżeli zagrożenia nie można usunąć – również na jego wywłaszczenie przez starostę, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na rzecz Skarbu Państwa albo właściwej gminy. Nie jest to konfiskata. Wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem i jako rozwiązanie ostateczne musi być poprzedzone oceną, czy zagrożenia rzeczywiście nie można usunąć mniej drastycznymi środkami.
Kończewo nie daje więc podstaw do stwierdzenia, że Dom pod Skarabeuszami powinien zostać jutro wywłaszczony. Pokazuje jednak coś znacznie ważniejszego: państwo nie musi przez kilkanaście lat bezradnie obserwować konfliktu pomiędzy właścicielem a administracją. Jeżeli właściciel wykonuje swoje obowiązki, ingerencja państwa nie jest potrzebna. Jeżeli ich nie wykonuje, należy je wyegzekwować. Jeżeli zaś kolejne nakazy, egzekucje i kary przez lata nie przynoszą rezultatu, ustawa przewiduje następne instrumenty. Trudno zrozumieć sens systemu, w którym administracja miałaby powtarzać te same nieskuteczne działania aż do momentu, kiedy zastosowanie radykalniejszych środków stanie się niepotrzebne, bo zabytek zdąży się zawalić.
Po czyjej stronie jest racja? Dziesięć lat temu właśnie tym pytaniem kończyłam swój pierwszy tekst o Domu pod Skarabeuszami. Dzisiaj odpowiedziałabym inaczej. Nie wiem, po czyjej stronie jest cała racja. I coraz mniej mnie to interesuje. Być może właściciel rzeczywiście przez lata traktował sprawę remontu jako element gry o odzyskanie dawnego ogrodu. Być może miasto, podejrzewając go o zamiary inwestycyjne, nie chciało stworzyć mu możliwości przejęcia atrakcyjnego gruntu. Być może obie strony mają część racji. I bardzo możliwe, że po obu stronach jest również sporo złej woli.
Kiedy pisałam o nim w 2016 roku, wydawało się jeszcze, że trzeba rozstrzygnąć konflikt, znaleźć rozwiązanie własnościowe i doprowadzić do remontu. Dziesięć lat później nie mamy już luksusu prowadzenia tej dyskusji w nieskończoność. Miasto może nadal nie ufać właścicielowi. Właściciel może nadal mieć pretensje do miasta. Mogą wymieniać pisma, przedstawiać argumenty i udowadniać sobie nawzajem złą wolę. Ale państwo stworzyło system ochrony zabytków właśnie po to, aby los zabytku nie zależał wyłącznie od dobrej woli uczestników takiego konfliktu. Jeżeli po dziesięciu latach wracam do Domu pod Skarabeuszami i mogę napisać o nim właściwie ten sam artykuł co wtedy, oznacza to, że coś poszło bardzo źle.
Nie wiem, czy Puławska 101 spełnia dzisiaj wszystkie ustawowe przesłanki zastosowania najdalej idących instrumentów z art. 50. Wiem natomiast, że po kilkunastu latach nieskutecznej ochrony najwyższy czas przestać udawać, że kolejna decyzja administracyjna sama w sobie oznacza ratowanie zabytku. Bo właściciel i miasto mogą spierać się jeszcze bardzo długo.
Dom pod Skarabeuszami może tego czasu nie mieć.
Aleksandra Sheybal
